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LE DECRET N°2013-879 DU 1ER OCTOBRE 2013 RELATIF AU CONTENTIEUX DE L'URBANISME

Les dispositions du Décret du 1er octobre 2013 s'inscrivent dans la continuité de l'Ordonnance du 18 juillet 2013 visant à accélérer les délais et le traitement des contentieux en matière d'urbanisme, et prévenir les recours dits « abusifs » contre les autorisations d'urbanisme.


 1)      La compétence donnée aux Tribunaux Administratifs pour connaître en premier et dernier ressort des recours contre les permis de construire, de démolir ou d’aménager :


 Poursuivant la simplification du contentieux de l'urbanisme, sans toutefois suivre à la lettre les propositions du groupe de travail Labetoulle (ce dernier avait proposé le mécanisme inverse, à savoir donner compétence en premier et dernier ressort aux Cours Administratives d'Appel), le Décret crée un nouvel article R.811-1-1 du Code de Justice Administrative, lequel donne compétence aux Tribunaux Administratifs le soin de connaître en premier et dernier ressort des recours contre :



  •  les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation.


 Ce nouvel article semble non seulement viser le permis initial, mais également le permis modificatif, l’arrêté prorogeant le délai de validité du permis, ou l’arrêté autorisant le transfert.



  •  les permis d'aménager un lotissement situés sur le territoire des communes concernées par la taxe annuelle sur les logements vacants.


 La taxe annuelle est applicable dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants « où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements… »,


 Cet article vise les autorisations d’urbanisme dont le bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou en partie sur le territoire des communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, étant précisé que la liste des communes concernées figure en annexe du Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts.


 Dans la mesure où le nombre de communes figurant sur cette liste est assez important, nombreuses seront les décisions des Tribunaux Administratifs qui statueront en premier et dernier ressort.


 En outre, et compte tenu du caractère général du nouvel article R.811-1-1 du Code de Justice Administrative, visant « les permis d’aménager un lotissement », certains auteurs considèrent que seuls les permis d’aménager un lotissement à destination principale d’habitation sont concernés, les autres lotissements (les lotissements commerciaux, industriels, artisanaux ou de services) n’ayant pas vocation à bénéficier de ce nouveau dispositif.


 La suppression du double degré de juridiction a, pour le moment, un caractère provisoire puisque l’article R.811-1-1 du Code de Justice Administrative dispose, en son deuxième et dernier aliéna, que « les dispositions du présent article s’appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018 ».


 Cela étant et si cette mesure s’avère finalement satisfaisante, rien ne s’oppose à ce que le dispositif soit prorogé au-delà du 1er décembre 2018.


 Il convient de noter que le Décret ne vise pas les décisions de non opposition à déclaration préalable.


 Cela n’a rien d’étonnant et s’explique par le fait que le Code de Justice Administrative (combinaison des articles R.811-1 et R.222-13) prévoit déjà que les jugements relatifs à ces déclarations préalables sont rendus en premier et dernier ressort par les Tribunaux administratifs.


 En tout état de cause et même si les constructeurs peuvent se réjouir de l’impact que cette mesure aura en termes de délai de traitement des recours contentieux, il convient toutefois de ne pas perdre de vue le fait que, comme l’indiquait le groupe de travail Labetoulle, « les affaires d’urbanisme font une large place à des questions d’appréciation pour lesquelles le double degré de juridiction (…) constitue une garantie qui profite, quoi qu’elles en pensent, à l’ensemble des parties au litige ».


 En effet, cette nouvelle disposition pourrait avoir des effets contraires aux intérêts des constructeurs, notamment et pour le cas où la suppression du double degré de juridiction aura pour effet de les priver de toute possibilité d’appel contre le jugement qui prononcerait l’annulation d’une autorisation d’urbanisme.


 


2)      La faculté offerte au Juge administratif d’aménager le dépôt de moyens nouveaux :


 Suivant les propositions du groupe de travail Labetoulle, le nouvel article R.600-4 du Code de l'urbanisme prévoit que « saisi d’une demande motivée en ce sens, le juge devant lequel a été formé un recours contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager peut fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoquée ».


 A partir du 2 décembre 2013 (sachant qu’un doute demeure s’agissant de savoir si ces nouvelles dispositions s’appliquent aux instances pendantes à cette date), le juge administratif, s’il est saisi d’une demande en ce sens présentée par le défendeur à l’instance ou le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme attaquée, pourra donc aménager le délai de dépôt de nouveaux moyens de légalité et fixer une date limite au-delà de laquelle ces derniers ne pourront plus être soulevés par le requérant.


 La demande de cristallisation des moyens de légalité invoqués par le requérant ne pourra être présentée que si elle est motivée, sachant que le Juge administratif d’une totale liberté d’appréciation s’agissant de l’opportunité de faire droit ou non à cette demande.


 Sa décision prendra vraisemblablement la forme d’une Ordonnance, insusceptible de recours, laquelle sera prise chaque fois que les effets d’une prolongation de l’instance sur la situation du bénéficiaire de l’autorisation attaquée le justifieront.


 L’article R.600-4 du Code de l'urbanisme manque cependant de précisions sur certains points de nature procédurale. Ceci étant, et sous réserve de la jurisprudence ou des textes à venir, il est loisible de considérer que :



  •  comme l’avait préconisé en son temps le groupe de travail Labetoulle, ses dispositions devraient s’appliquer en première instance mais également en appel. A contrario, ne seraient pas concernées par cette mesure la procédure de cassation ainsi que celle de référé suspension ;



  •  ses dispositions devraient également s’appliquer aux décisions de non opposition à déclaration préalable, rien à priori ne s’opposant à ce que ces décisions fassent partie du champ d’application de cet article ;



  •  tel également que préconisé par le groupe de travail Labetoulle, les moyens d’ordre public (incompétence de l’auteur du permis attaqué, etc…) ne sont pas concernés. En conséquence, ils devraient pouvoir être invoqués après la date limite fixée par le Juge pour présenter les nouveaux moyens ;



  • ne seraient également pas concernés les moyens qui seraient devenus recevables après la date limite par l’effet d’un revirement de jurisprudence.


 En tout état de cause, la doctrine s’accorde pour considérer que la sécurité apportée au bénéficiaire de l’autorisation attaquée sera toute relative car incomplète.


 Par ailleurs, ces nouvelles dispositions pourraient avoir un effet pervers en incitant les requérants à invoquer, à titre purement conservatoire et à l’approche de la date fixée par le juge, des moyens dépourvus de consistance dans l’immédiat, mais permettant de prendre date.

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Notes de lecture

La Cour de Cassation, dans un arrêt récent (Cass, 1ère Civ, 28 novembre 2012), a décidé qu'en matière de crédit immobilier consenti à des consommateurs par des organismes de crédit, constituaient des services financiers consentis par des professionnels.
La conséquence est que l'action en recouvrant pouvant naître du crédit immobilier consenti (du fait par exemple du non respect d'un terme de remboursement) est soumise au délai biennal de prescription de l'article L 137-2 du Code de la consommation.
Dans la Semaine Juridique du 21 janvier 2013, Monsieur Nicolas MONACHON DUCHENE, Magistrat, estime que "la prescription biennale reposerait à présent non sur une présomption de paiement du débiteur, mais viendrait sanctionner l'inaction du créancier dans le recouvrement de son dû... les conséquences de ce changement ne sont pas neutres puisque l'action tardive du créancier sera jugée irrecevable, sans débat au fond, ce qui exclut que le créancier fasse la démonstration de ce que le débiteur avoue sa dette".
Les établissements de crédit et autres auront donc l'obligation de gérer les contentieux de recouvrement dans ce délai raccourci.

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L'abrogation de la possibilité de majoraition de 30% des droits à construire (suite)

Comme prévu, une Loi du 6 août 2012 (JO du 7 août 2012 p.12924) a abrogé le texte précédent du 30 mars 2012 qui avait créé cette possibilité.


Abrogation pure et simple : NON. Si le Conseil Municipal, ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, avait mis en place la majoration en vertu de l'ancien texte (30 mars 2012), alors une demande de permis ou une déclaration pourra continuer jusqu'au 1er janvier 2016, toujours sur la base du texte abrogé... sauf qu'à tout moment les autorités compétentes pourront adopter une délibération mettant fin à l'application de la majoration.


Tout cela reste donc d'une simplicité brouillardeuse mais rassurons-nous la Commission Jospin, qui doit remettre un rapport avant le 15 novembre 2012, peut formuler toutes les recommandations qu'elle jugera utile (sur tous les sujets ?).


Cela va s'améliorer aussi au niveau législatif et du Code de l'urbanisme, enfin...

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